美国房地产市场经过疫情期间的暴涨之后，去年陷入低迷。房屋销量降至2011年以来的最低水平，根本原因是现房销售跌至近30年最低。待售房屋库存不足。但婴儿潮一代家庭可能给美国房地产市场带来一些希望：据房地美（Freddie Mac）预测，未来十年，随着婴儿潮一代人口减少和住房自有率下降，预计将有900多万套住房上市交易。

  至少在房地产市场，婴儿潮一代有举足轻重的地位。大多数婴儿潮一代可能有自己的住房，或者锁定了低按揭利率，而且他们的资产普遍在升值。美国房地产市场的缺口多达约200万至700万套，而婴儿潮一代之所以不愿意出售房屋，是因为在过去两年按揭利率上涨了一倍以上。

  房地美的报告称：“有人警告随着日渐老去的婴儿潮一代出售房屋，将会发生‘银发海啸’，会有大量房屋库存涌入市场。但正如分析所示，银发海啸更像是一波浪潮，它所带来的婴儿潮一代的逐步退出，非常有可能被新进入市场的人们抵消。”

  换言之，即使未来十年婴儿潮一代卖掉自己的房子，年轻人会继续进入房地产市场 —— 据城市研究所（Urban Institute）预测，未来十年将会诞生850万个新家庭，到2030年至2040年期间将会诞生760万个，其中多数家庭将需要住房。房地美表示，因此“未来几年的总住房需求可能会持续增长。”

  在2023年11月被彭博社评价为“华尔街先知”的梅雷迪思·惠特尼预测，婴儿潮一代的“银发海啸”将在2024年和2025年开始减弱。惠特尼引用美国退休人员协会（AARP）在雅虎财经投资会议（Yahoo Finance Invest Conference）上的报告表示，51%的50岁以上人口计划换小一些的房子。她表示，这会使市场上的待售房屋增加3,000多万套，这个数字远高于房地美的预测，而且增长速度也超过了该抵押贷款公司的预测。惠特尼曾准确预测了2008年的金融危机。她还表示，这个趋势会导致“利率不可知”，这意味着她预测无论当前市场利率是什么水平，供需关系变化都会发生，因为“老年人的按揭利率更低，甚至没有使用按揭”。

  截至2022年，婴儿潮一代的规模为6,900万人，拥有美国38%的自有住宅。他们显然没有让千禧一代拥有住房变得更容易。但报告称，如果按照前辈的模式，随着婴儿潮一代日渐衰老，尤其是70多岁以后，他们的房屋所有率将会下降。房地美预测，随着年龄较大的婴儿潮一代接近90岁高龄，婴儿潮家庭的数量将从2022年的约3,200万个逐步减少到2035年的2,300万个。报告称：“按照这个估算，到2035年，婴儿潮一代的有房家庭将减少920万个。”

  房地美表示，这种逐步下降的趋势在这个十年较为温和，但在下一个十年将会加速，到时候大多数婴儿潮一代将步入70和80岁的高龄。例如，房地美估计，到2028年，只有270万套房屋将进入市场出售。

  房地美表示：“从这种意义上来说，银发海啸更像是一股浪潮，婴儿潮一代家庭将会在未来数年内逐步减少。虽然未来几年因为年龄衰老不再拥有住房的人口将会增多，但它更像是一种向上爬坡的趋势，而不是一种破坏性的突然增多。”

  但可能有一点需要警惕。随着人口寿命延长和老年人变得更健康，房屋保留率一直在不断提高。据约翰·伯恩斯研究咨询公司（John Burns Research and Consulting）统计，婴儿潮一代平均年龄为67岁，而且平均寿命仍有21年。报告称，将这个事实考虑在内，如果使用最新的房屋保留率而不是历史平均水平，那么减少的婴儿潮家庭“会少接近一百万个”。

  与惠特尼不同，其他经济学家认为，“银发海啸”根本不会构成海啸，这与房地美的推论一致。相反，《财富》世界500强金融服务公司第一美国金融公司（First American）的首席经济学家马克·弗莱明此前曾对《财富》杂志表示，婴儿潮一代人口要在十年甚至更久之后，也就是直到他们到80岁左右时，才会开始减少。他将其称为“衰老退出过程”。弗莱明认为，婴儿潮一代包括了从上世纪40年代中期到60年代中期出生的人，因此等他们准备放弃当前的住房状况，仍有很长的路要走。

  他表示：“婴儿潮一代将会更久住在家里。他们更富有，更健康。他们可以比先辈们更长时间留在家中。大批婴儿潮一代因为衰老退出市场的周期确实会发生，但这尚未到来。”房地美周四发布的报告还表示，婴儿潮一代愿意在家中养老。房地美的调查显示，只有17%的老年业主表示在退休期间卖掉了或计划卖掉自己的房子，这一方面是由于财务原因，另一方面则是对家的情感依赖。此外，有62%的受访者表示其目标是将房子留给后代。

  无论银发海啸或浪潮的速度有多快，都不会彻底解决年轻人的房屋可负担性问题，因为房价已经高到离谱的地步。虽然一些婴儿潮一代可能搬到退休社区，但有些人会选择更小一点的房子，而年轻人恰好也想要这类住房。这可能让千禧一代和更年轻的人们只能继续观望，可能进一步推高房价。更不必说婴儿潮一代有更多现金，因此他们将在竞价中胜出。

  房地产市场数据发行商与咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫此前曾对《财富》杂志表示：“特定婴儿潮一代与特定千禧一代之间有大量重叠。关键区别在于，婴儿潮一代可以出售现有房屋获得房屋净值，让他们为房子提供的出价比千禧一代更有吸引力，尤其是正在租房的千禧一代。”（财富中文网）

  美国房地产市场经过疫情期间的暴涨之后，去年陷入低迷。房屋销量降至2011年以来的最低水平，主要原因是现房销售跌至近30年最低。待售房屋库存不足。但婴儿潮一代家庭可能给美国房地产市场带来一些希望：据房地美（Freddie Mac）预测，未来十年，随着婴儿潮一代人口减少和住房自有率下降，预计将有900多万套住房上市交易。

  至少在房地产市场，婴儿潮一代有举足轻重的地位。大多数婴儿潮一代可能拥有自己的住房，或者锁定了低按揭利率，而且他们的资产普遍在升值。美国房地产市场的缺口多达约200万至700万套，而婴儿潮一代之所以不愿意出售房屋，是因为在过去两年按揭利率上涨了一倍以上。

  房地美的报告称：“有人警告随着日渐老去的婴儿潮一代出售房屋，将会发生‘银发海啸’，会有大量房屋库存涌入市场。但正如分析所示，银发海啸更像是一波浪潮，它所带来的婴儿潮一代的逐步退出，极有可能会被新进入市场的人们抵消。”

  换言之，即使未来十年婴儿潮一代卖掉自己的房子，年轻人会继续进入房地产市场 —— 据城市研究所（Urban Institute）预测，未来十年将会诞生850万个新家庭，到2030年至2040年期间将会诞生760万个，其中多数家庭将需要住房。房地美表示，因此“未来几年的总住房需求可能会持续增长。”

  在2023年11月被彭博社评价为“华尔街先知”的梅雷迪思·惠特尼预测，婴儿潮一代的“银发海啸”将在2024年和2025年开始减弱。惠特尼引用美国退休人员协会（AARP）在雅虎财经投资会议（Yahoo Finance Invest Conference）上的报告表示，51%的50岁以上人口计划换小一些的房子。她表示，这会使市场上的待售房子增加3,000多万套，这一个数字远高于房地美的预测，而且上涨的速度也超过了该抵押贷款公司的预测。惠特尼曾准确预测了2008年的金融危机。她还表示，这个趋势会导致“利率不可知”，这在某种程度上预示着她预测无论当前市场利率是什么水平，供需关系变化都可能会发生，因为“老年人的按揭利率更低，甚至没有使用按揭”。

  截至2022年，婴儿潮一代的规模为6,900万人，拥有美国38%的自有住宅。他们显然没有让千禧一代拥有住房变得更容易。但报告称，如果按照前辈的模式，随着婴儿潮一代日渐衰老，尤其是70多岁以后，他们的房屋所有率将会下降。房地美预测，随年纪较大的婴儿潮一代接近90岁高龄，婴儿潮家庭的数量将从2022年的约3,200万个逐步减少到2035年的2,300万个。报告称：“按照这一个估算，到2035年，婴儿潮一代的有房家庭将减少920万个。”

  房地美表示，这种逐步下降的趋势在这个十年较为温和，但在下一个十年将会加速，到时候大多数婴儿潮一代将步入70和80岁的高龄。例如，房地美估计，到2028年，只有270万套房屋将进入市场出售。

  房地美表示：“从这种意义上来说，银发海啸更像是一股浪潮，婴儿潮一代家庭将会在未来数年内逐步减少。虽然未来几年因为年龄衰老不再拥有住房的人口将会增多，但它更像是一种向上爬坡的趋势，而不是一种破坏性的突然增多。”

  但可能有一点需要警惕。随着人口寿命延长和老年人变得更健康，房屋保留率一直在逐步的提升。据约翰·伯恩斯研究咨询公司（John Burns Research and Consulting）统计，婴儿潮一代平均岁数为67岁，而且平均寿命仍有21年。报告称，将这个事实考虑在内，若使用最新的房屋保留率而不是历史中等水准，那么减少的婴儿潮家庭“会少接近一百万个”。

  与惠特尼不同，其他经济学家认为，“银发海啸”根本不会构成海啸，这与房地美的推论一致。相反，《财富》世界500强金融服务公司第一美国金融公司（First American）的首席经济学家马克·弗莱明此前曾对《财富》杂志表示，婴儿潮一代人口要在十年甚至更久之后，也就是直到他们到80岁左右时，才会开始减少。他将其称为“衰老退出过程”。弗莱明认为，婴儿潮一代包括了从上世纪40年代中期到60年代中期出生的人，因此等他们准备放弃当前的住房状况，仍有很长的路要走。

  他表示：“婴儿潮一代将会更久住在家里。他们更富有，更健康。他们能够比先辈们更长时间留在家中。大批婴儿潮一代因为衰老退出市场的周期确实会发生，但这尚未到来。”房地美周四发布的报告还表示，婴儿潮一代愿意在家中养老。房地美的调查显示，只有17%的老年业主表示在退休期间卖掉了或计划卖掉自己的房子，这一种原因是由于财务原因，另一方面则是对家的情感依赖。此外，有62%的收房的人说其目标是将房子留给后代。

  无论银发海啸或浪潮的速度有多快，都不会完全解决年轻人的房屋可负担性问题，因为房价已经高到离谱的地步。虽然一些婴儿潮一代可能搬到退休社区，但有些人会选择更小一点的房子，而年轻人恰好也想要这类住房。这可能让千禧一代和更年轻的人们只能继续观望，可能进一步推高房价。更不必说婴儿潮一代有更多现金，因此他们将在竞价中胜出。

  房地产市场数据发行商与咨询公司Zonda的首席经济学家阿里·沃尔夫此前曾对《财富》杂志表示：“特定婴儿潮一代与特定千禧一代之间有大量重叠。关键不同之处在于，婴儿潮一代可以出售现存房子获得房屋净值，让他们为房子提供的出价比千禧一代更着迷，尤其是正在租房的千禧一代。”（财富中文网）